Rent Agreement सिर्फ 11 महीने का ही क्यों बनता है? जानें इसके पीछे की वजह और जरूरी नियम

11 Months Rent Agreement: जब भी कोई व्यक्ति अपनी पढ़ाई, नौकरी या कारोबार के सिलसिले में किसी नए शहर का रुख करता है, तो सबसे पहली जरूरत एक अदद आशियाने की होती है. नया मकान किराए पर लेते वक्त मकान मालिक और किराएदार के बीच एक कानूनी दस्तावेज तैयार होता है, जिसे रेंट एग्रीमेंट कहा जाता है. अक्सर आपने देखा होगा कि यह दस्तावेज पूरे एक साल यानी 12 महीने के बजाय हमेशा सिर्फ 11 महीने के लिए ही तैयार किया जाता है. ज्यादातर लोग बिना सोचे-समझे इस पर दस्तखत कर देते हैं, लेकिन बहुत कम लोग यह जानते हैं कि इस 11 महीने के पीछे एक बहुत बड़ा कानूनी और वित्तीय कारण छिपा होता है. यह कोई महज इत्तेफाक नहीं है, बल्कि सोची-समझी कानूनी रणनीति का हिस्सा है.

रजिस्ट्रेशन एक्ट का कड़ा नियम

भारतीय कानून के तहत अचल संपत्ति को किराए पर देने के लिए स्पष्ट दिशा-निर्देश तय किए गए हैं. रजिस्ट्रेशन एक्ट 1908 की धारा 17 के तहत यह साफ कहा गया है कि यदि कोई लीज या रेंट एग्रीमेंट 12 महीने या उससे अधिक अवधि का होता है, तो उसका सरकारी पंजीकरण यानी रजिस्ट्रेशन कराना अनिवार्य है. इसका मतलब यह हुआ कि अगर आप पूरे एक साल का अनुबंध तैयार करते हैं, तो आपको सब-रजिस्ट्रार के दफ्तर जाकर उसकी आधिकारिक रजिस्ट्री करानी पड़ेगी. यदि 12 महीने या उससे ज्यादा के अनुबंध का रजिस्ट्रेशन नहीं कराया जाता, तो कानून की नजर में वह रेंट एग्रीमेंट पूरी तरह अवैध माना जाता है और विवाद होने पर उसे अदालत में मुख्य सबूत के रूप में पेश नहीं किया जा सकता है.

स्टांप ड्यूटी और सरकारी फीस की बचत

रजिस्ट्रेशन कराने की प्रक्रिया न केवल समय लेने वाली होती है, बल्कि इसमें भारी भरकम खर्च भी आता है. किसी भी संपत्ति के 12 महीने या उससे ज्यादा के लीज रजिस्ट्रेशन के लिए राज्य सरकारों द्वारा तय की गई स्टांप ड्यूटी चुकानी पड़ती है, जो सालाना किराए के एक निश्चित प्रतिशत के आधार पर तय होती है. इसके अलावा सरकारी पंजीकरण शुल्क भी देना पड़ता है. जब एग्रीमेंट सिर्फ 11 महीने का तैयार होता है, तो वह रजिस्ट्रेशन एक्ट 1908 के अनिवार्य दायरे से पूरी तरह बाहर हो जाता है. ऐसे में इसे महज 100 या 500 रुपये के सामान्य स्टांप पेपर पर नोटरी करवाकर तुरंत कानूनी रूप से प्रभावी बना लिया जाता है. इससे दोनों पक्षों के हजारों रुपये और सरकारी दफ्तरों की दौड़-भाग दोनों बच जाते हैं.

विवादों से मुक्ति और शर्तों में लचीलापन

लंबे समय का रेंट एग्रीमेंट दोनों पक्षों को कई तरह के जटिल कानूनी बंधनों में बांध देता है. यदि किसी किराएदार के साथ कोई विवाद हो जाता है या मकान मालिक को घर खाली कराना होता है, तो पंजीकृत एग्रीमेंट के मामले में कई बार लंबी कानूनी लड़ाई लड़नी पड़ जाती है. 11 महीने का अनुबंध होने से दोनों पक्षों के पास यह खुला विकल्प रहता है कि वे समय पूरा होने पर अनुबंध को समाप्त कर दें. अगर मकान मालिक को किराएदार का व्यवहार पसंद नहीं आता या किराएदार को मकान की सुविधाएं रास नहीं आतीं, तो बिना किसी अदालती झमेले के वे आपसी सहमति से अलग हो सकते हैं.

किराए में बढ़ोतरी और रिन्यूअल की आसान राह

आमतौर पर हर साल मकान के किराए में आठ से दस प्रतिशत तक की वृद्धि का चलन देखने को मिलता है. 11 महीने की अवधि पूरी होते ही पुराना अनुबंध खुद-ब-खुद समाप्त हो जाता है. इसके बाद दोनों पक्ष आपसी बातचीत से नए नियमों, बढ़ी हुई दरों और नई शर्तों के साथ एक नया 11 महीने का स्टांप पेपर तैयार करवा लेते हैं. इस पूरी नवीनीकरण प्रक्रिया में किसी भी तीसरे पक्ष की दखलंदाजी नहीं होती और सारा काम बहुत ही शांति और सरलता से घर बैठे पूरा हो जाता है. यही वजह है कि देश भर में 11 महीने का रेंट एग्रीमेंट सबसे ज्यादा लोकप्रिय और भरोसेमंद विकल्प बना हुआ है.

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